IL DIRITTO DI USO ESCLUSIVO CONDOMINIALE PER I NOTAI

Condominio - in genere
Condominio - parti comuni USO ESCLUSSIVO SECONDO I NOTAI
L’uso esclusivo su parti condominiali previsto contrattualmente costituisce un vero e proprio tormentone.
Per un lungo periodo la cosiddetta “pratica” immobiliare ha previsto (in sede di «prima vendita» e quindi, al momento della costituzione del condominio) l’attribuzione ad una singola unità immobiliare di un «diritto di uso esclusivo e perpetuo» su una parte comune (classico il caso dell’area antistante i locali commerciali o il giardino). Secondo le Sezioni unite però la costituzione di questo diritto di uso esclusivo, determinando la creazione di una figura atipica di diritto reale, deve considerarsi preclusa stante i principi del “numero chiuso” e il principio della tipicità dei diritti reali. Un recente studio del Notariato - precisato che l’obbligo della cosiddetta conformità catastale di cui alla Legge 52/1985, integrata dal Dl 78/2010, (convertito con modificazioni della legge 122/2010), ha sostanzialmente azzerato tale possibilità - si è posto il problema della gestione dei vecchi atti contenenti la clausola sull'uso esclusivo che costituiscono titolo di provenienza delle future vendite. Lo studio - ritenendo inadeguata la qualificazione in termini di diritto reale atipico - riconduce la fattispecie in tre differenti ipotesi: costituzione di una servitù prediale; previsione di un autonomo diritto reale “nominato” (simile all’uso esclusivo sul lastrico); pattuizione con efficacia obbligatoria avente ad oggetto l’utilizzo del bene condominiale. Nel primo caso, la parte comune viene gravata da un “peso” costituito da un diritto altrui, le cui vicende devono rispettare le dinamiche relative alla durata, alla circolazione e all'opponibilità delle servitù (cfr. Notariato Studio 136-2022/C).