Le novità contro le trappole dei fallimenti

I punti salienti del decreto legislativo sulla tutela nel fallimento dei costruttori

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Guida all’acquisto casa - Sole 24 ore

Compravendita
Appalti edili Tra pochi mesi dovrebbe applicarsi finalmente la tutela per chi acquista una casa in costruzione, dando pari dignità all’Italia rispetto alle altre nazioni civili.

Un decreto legislativo verrà varato a giugno (salvo ostacoli) e renderà efficace la legge delega esistente , la n. 210 del 2004.
Fideiussione. Piatto forte della nuova norma è l’obbligo, per l’impresa o la coop costruttrice, di sottoscrivere una fideiussione a garanzia delle somme previste per l’acquisto di immobili “sulla carta”, non solo abitazioni ma anche unità commerciali. La bozza di decreto applicativo prevede tutti i casi in cui le somme dovranno essere restituite dall’istituto di credito o dalla compagnia assicurativa che presta la garanzia (fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo, sentenza che dichiara lo stato di insolvenza). Nei contratti fideiussori è esclusa la possibilità che l’ente garante pretenda che le vittime dei fallimenti tentino prima di farsi rimborsare dal costruttore, che quasi sempre è insolvente. Un’ulteriore polizza è prevista per coprire per dieci anni il compratore contro gravi difetti della costruzione, rovina o pericolo di rovina dell’immobile.

Ipoteca. Vengono inoltre prese misure perché l’ipoteca accesa dal costruttore sull’intero edificio sia frazionata sui singoli appartamenti non appena possibile il loro accatastamento, per evitare che le banche possano pretendere tutta la somma di cui sono creditrici anche da un singolo acquirente, più ricco o più ricattabile.

Aste. Chi si candida all’acquisto di una prima casa serba comunque la prelazione nelle aste giudiziarie, all’ultimo prezzo raggiunto ed è tutelato dalla possibilità di revoca del rogito prevista dall’articolo 67 della legge fallimentare.

Contratti. Compromesso d’acquisto e ogni altro atto debbono contenere dati precisi: oltre all’identificazione dell’immobile e delle parti, gli estremi di convenzioni comunali, vincoli urbanistici, artistici e ambientali, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli. Va indicato il permesso a costruire o la dichiarazione di inizio attività , richiesti o rilasciati, nonché ogni altro assenso previsto e allegate le relative planimetrie.

Costi. Trasparenti debbono essere anche il prezzo , le modalità di versamento (bonifici bancari o postali, versamenti su conti correnti) e la suddivisione rateale del pagamento. Chiariti anche i tempi in cui si prevede l’edificazione, eventualmente ripartiti per le varie fasi di lavorazione (fondamenta, struttura, edificio al rustico, edificio finito). Infine va allegato il capitolato dei materiali e descritte le Caratteristiche tecniche della costruzione (in particolare, struttura portante, fondazioni, tamponature, tipo di solai, copertura, infissi ed impianti).

Vittime. La legge delega e, con maggiore precisione, il decreto legislativo, prevedono infine l’istituzione di un Fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti gestito dalla Consap, che si finanzierà con una quota dell’importo della fideiussione, a carico dei costruttori (il primo anno sarà del 4 per mille e per i successivi resta da stabilire). Ad esso avranno accesso gli acquirenti che hanno subito situazioni di crisi non concluse dal 1994 in poi, né aperte in data successiva a quella di emanazione del decreto legislativo.

Modifiche ventilate. Due sono le principali proposte di modifica che aleggiano sulla bozza di decreto licenziata dal Consiglio dei Ministri. La prima è la richiesta dei costruttori (non osteggiata del resto da Co.na.fi e da Assocond, le due associazioni dei cittadini che hanno caldeggiato la legge) di garantire con fideiussione solo le somme effettivamente riscosse e non anche quelle ancora da riscuotere. La seconda è la richiesta delle associazioni stesse di non negare la partecipazione al fondo di solidarietà degli acquirenti di immobili abusivi e di quelli che hanno già sottoscritto un rogito. I primi perché spesso inconsapevoli delle irregolarità edilizie commesse. I secondi perché possono essere stati costretti ad accollarsi il pagamento di ipoteche non frazionate tra tutti gli acquirenti.