Le spiegazioni delle Entrate sulla ritenuta del 4% sugli appalti condominiali

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Articolo per Il Sole 24 ore

Condominio - amministratore
Fisco immobiliare
Appalti edili Istruzioni piuttosto minuziose sulla nuova ritenuta d’acconto del 4% sugli appalti condominiali sono state date dalla recentissima circolare delle Entrate (7 febbraio 2007, n. 7).

Inclusioni. Come prevedibile, le Finanze hanno voluto chiarire, a scanso di equivoci, che la ritenuta va applicata non solo ai contratti di appalto, effettuati nell’esercizio d’impresa (articolo 1655 del codice civile), ma anche ai contratti d’opera (art. 2222 codice civile), quelli in cui una persona si obbliga a compiere verso un corrispettivo un'opera o un servizio con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione, ivi comprese le prestazioni occasionali. L’ambiguità era creata dal testo stesso dell’articolo 1, comma 43, della legge 27/12/2006, n. 296 (Legge finanziaria 2007) , che ha introdotto la ritenuta: il primo periodo, infatti, faceva riferimento solo ai contratti di appalto.
A titolo di esempio, la circolare elenca” le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, ovvero per l'esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell'edificio” .

Esclusioni. Interessante è esplorare quali sono le esclusioni. Innanzitutto i contratti diversi da quelli di opera, quali ad esempio i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito. Unica eccezione i contratti di servizio energia, su cui il 4% si applica perché ne sono componenti essenziali le prestazioni di servizi, quali la manutenzione e l’esercizio dell’impianto termico.

In secondo luogo sono esentati i contratti di fornitura di beni, qualora la posa in opera sia una funzione secondaria rispetto alla vendita del bene stesso. Varrà probabilmente la prevalenza del costo del bene rispetto a quella della prestazione. Per esempio, se il negozio di serrature della strada accanto monta sul portone una costosa serratura, l’esclusione dovrebbe essere assicurata.

Una terza esclusione riguarda le prestazioni professionali (rese ad esempio da ingegneri, architetti, geometri), già assoggettate alla ritenuta del 20 per cento sui redditi di lavoro autonomo anche occasionali, così come quelle dell’amministratore condominiale (non citato in circolare), che opera comunque mediante contratto di mandato e non con contratto di appalto o opera.

Una quarta esclusione, molto particolare, riguarda le nuove iniziative imprenditoriali o le attività marginali, che godono di un regime fiscale agevolato. Sono quelle disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 13 e 14 della legge 23/12/2000, n. 388. Esse sono escluse dalla ritenuta sui compensi di per sé. L’articolo 13 riguarda, nel caso in questione, le persone fisiche che lanciano un’impresa del tutto nuova e che possono perciò avvalersi, per il periodo d'imposta in cui l'attività è iniziata e per i due successivi, di un’imposta sostitutiva sul reddito. L’articolo 14 definisce, invece, le attività di scarso peso economico (ricavi e i compensi comunque minori di 25.800 euro annui), anch’esse soggette ad imposta sostitutiva . La mancata ritenuta deve essere comunque giustificata da una dichiarazione all’amministratore condominiale.

Soggetti obbligati. Obbligato è il condominio in quanto tale. Normalmente se ne occuperà l’amministratore, ma niente vieta che lo faccia uno studio esterno. Se l’amministratore non c’è (palazzi fino a 4 proprietari), ciascun condomino potrà prendersene carico. Stesso discorso vale per il supercondominio o il condominio parziale (per esempio i condomini di una sola scala che fanno installare un ascensore). Conseguenza: come afferma la circolare, in tal caso il condominio parziale dovrebbe ottenere un codice fiscale autonomo (una brutta complicazione).

Decorrenza. La ritenuta si applica dal primo gennaio 2007, all’atto del pagamento (non conta la data della fattura e neanche la mancata necessità di emetterla). Si applica anche su acconti e saldi. Quindi in caso di saldo di opere o servizi parzialmente pagati nel 2006, è solo la cifra del saldo che conta.. Con Risoluzione n. 19 del 5 febbraio 2007 si sono stabiliti anche i codici tributo: 1019 (percipienti soggetti passivi dell'IRPEF) e 1020 (percipienti soggetti passivi dell'IRES, in genere società e imprese).

Dichiarazione dei sostituti d’imposta. Ovviamente le ritenute apportate vanno elencate nell’apposito quadro del modello 770, come già accadeva per le ritenute del portiere e dell’amministratore.

Obbligo di comunicazione dei fornitori Il chiarimento più importante è che i pagamento di corrispettivi assoggettati alla ritenuta del 4 per cento NON vanno annotati nella comunicazione all'anagrafe tributaria, a meno che l’importo singolo degli acquisti da lo stesso fornitore , al netto dei compensi soggetti a ritenuta, superi i 258,23 euro.

Silvio Rezzonico
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