Acquirente e revisione della tabella millesimale

Cassazione

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Articolo per Il Sole 24 ore

Condominio - millesimi
Compravendita Il problema della revisione giudiziale delle tabelle millesimali è al centro di una recente sentenza della Cassazione (19 ottobre 2006, n. 21683), interconnesso con quello del condomino subentrante in un appartamento acquistato. Come è noto, anche nel caso in cui la revisione sia indispensabile, la modifica dei millesimi deve essere approvata in assemblea o fuori assemblea all’unanimità da tutti i condomini, trattandosi di un atto contrattuale. Se l’accordo di tutti non si raggiunge (come capita spesso, dal momento che inevitabilmente da una revisione qualcuno resta danneggiato), occorre rivolgersi al giudice, il quale nominerà un perito per stabilire una nuova tabella. La sentenza del giudice può, d’altra parte essere impugnata in appello.

Nella sentenza n. 21683 la Cassazione affronta e risolve, in modo tutto sommato pacifico, una questione processuale, che però può essere spunto per ulteriori e, più approfondite considerazioni.

Un condomino acquirente ricorre contro una delibera condominiale che dà mandato all’amministratore di applicare la sentenza del Tribunale di revisione delle tabelle millesimali. Il condomino lamenta che la sentenza non era stata resa nel contraddittorio di tutti i condomini ed, in particolare, dei suoi danti causa (cioè gli acquirenti). Propone perciò opposizione ai sensi dell’articolo 404 del codice civile, secondo cui anche una persona terza (nel caso in questione gli acquirenti che non erano ancora condomini) può fare opposizione contro la sentenza passata in giudicato o comunque esecutiva pronunciata tra altre persone quando pregiudica i suoi diritti.

La Cassazione in questa sentenza si limita ad asserire che l’opposizione del terzo è proponibile solo con la presenza in giudizio di tutti i condomini, trattandosi di revisione di tabelle millesimali, che è decisa all’unanimità in condominio. (mentre in questo caso era stata fatta solo contro il condominio). Tuttavia, nei fatti, richiama anche la sentenza di appello in cui si affermava giustamente che l’opposizione di terzo non aveva un senso, dal memento che nel giudizio di revisione della tabella era presente il venditore dell’appartamento , che era in sostanza il “dante causa” dell’acquirente.

Ci si può chiedere però se la sentenza della Cassazione sarebbe stata identica, se i ricorrenti fossero stati un po’ più abili e avessero invece impugnato la mancata trascrizione della sentenza stessa. Vediamo di intenderci. L’acquirente di un appartamento accetta in genere nel rogito il regolamento condominiale e le allegate tabelle millesimali. Può però, giustamente, pretendere di conoscere quali siano queste tabelle: se infatti accetta delle tabelle vecchie, che in realtà sono state modificate, potrebbe giustamente ribellarsi. Quindi la sentenza di revisione delle tabelle millesimali andrebbe comunque trascritta, perché gli interessati possano averne pubblica conoscenza. Ma è davvero possibile, farlo? Per saperlo occorre consultare l’articolo 2651del codice civile che elenca le sentenze trascrivibili, richiamandosi poi all’articolo 2643. A sua volta quest’ultimo, nell’elenco numerato delle trascrizioni possibili, cita in un solo punto (il 3) .un caso che potrebbe fare al caso nostro: le sentenze che costituiscono la comunione dei diritti sui beni immobili (proprietà, usufrutto, enfiteusi). La Cassazione dovrebbe chiarire se sia possibile o meno trascrivere le sentenze di revisione delle tabelle millesimali in base all’articolo 2643, comma 1 punto 3) del codice civile.