La sopraelevazione in condominio

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Articolo per Il Sole 24 ore

Condominio - millesimi
Condominio - parti comuni
Urbanistica in genere A norma dell’art. 1127, primo comma, c.c., il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare dell’edificio condominiale può elevare “nuovi piani o nuove fabbriche”, salvo che risulti altrimenti dal titolo.

La norma di cui all’art. 1127 c.c. - apparentemente di agevole lettura – nel suo insieme è tutt’altro che di agevole interpretazione, non solo in ordine all’esatta individuazione dei termini “nuovi piani o nuove fabbriche”, ma anche in ordine agli ulteriori commi. Per “nuovi piani o nuove fabbriche” devono intendersi le costruzioni corrispondenti agli standard minimi di altezza dei piani e cioè, metri 2,80? Si vuol dire: la norma si applica solo ove le costruzioni raggiungano in altezza gli standard minimi di ciascun piano o è sufficiente che esse oltrepassino comunque la precedente altezza del fabbricato?

E ancora: nella nozione di sopraelevazione rientra anche il recupero dei sottotetti, nei quali siano ricavati uno o più appartamenti, a prescindere dall’innalzamento dei muri perimetrali dell’ultimo piano o del tetto?

In tema, le pronunce della Cassazione sono assai oscillanti e talvolta contrastanti: si vedano esemplificativamente, le sentenze 14/10/1988, n. 5556; 10/06/1997, n. 5164; 24/10/1998, n. 10568; 12/2/1998, n. 1498; 20/7/1999, n. 7764 e 25/05/2000, n. 6643.

Rispetto ad una fattispecie relativa al recupero di un sottotetto, è stato per esempio ritenuto che si è in presenza della sopraelevazione ex art. 1127 c.c., laddove “non ci si limiti alle modificazioni interne del sottotetto nell’ambito dei limiti strutturali originari del fabbricato, ma ci si adoperi nel superamento di tali limiti strutturali attraverso l’innalzamento dell’originaria altezza dell’edificio e lo spostamento in alto della copertura del fabbricato” (Cassazione 12/02/1998, n. 1498). In particolare, la sentenza della Cassazione, 22/5/2000, n. 6643 - con riferimento ad un’analoga fattispecie concernente lavori di innalzamento di circa 60 cm della falda del tetto e dei soffitti lungo il perimetro del preesistente locale lavanderia - ha ritenuto che la sopraelevazione è sussistente non per il fatto di una “pura e semplice costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato”, ma solo in caso di costruzione di uno o più nuovi piani o di una o più nuove fabbriche, sopra l’ultimo piano dell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezza precedente.


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