Opere sugli impianti condominiali: la suddivisione delle spese

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Articolo per Il Sole 24 ore

Condominio - impianti in genere
Condominio - ascensori
Risparmio energetico - energie alternative
Condominio - riscaldamento La spartizione delle spese condominiali riguardanti gli impianti può essere validamente stabilita da un regolamento condominiale contrattuale, cioè accettato da tutti i condomini (che in genere è redatto dal costruttore al momento dell’edificazione del palazzo, fatto accettare ai primi acquirenti degli appartamenti e poi “ereditato” da tutti i successivi acquirenti o loro eredi). Le regole fissate da un regolamento contrattuale sono modificabili solo con l’assenso unanime di tutti i condomini (salvo situazioni molto particolari, quali ad esempio l’incremento di volumetria dell’edificio). In mancanza di disposizioni del regolamento o delle tabelle ad esso allegate, vale quanto affermato dal codice civile, così come interpretato dalla giurisprudenza.

In particolare è possibile identificare quattro diverse categorie di interventi sugli impianti:
- nuova installazione– innovazioni che trasformino radicalmente l’impianto: l a spesa è spartita in relazione ai millesimi di proprietà dei condomini che divengono, appunto, proprietari dell’impianto;
- adeguamento alle norme di sicurezza e risparmio energetico: secondo giurisprudenza ora prevalente,anche in questo caso valgono i millesimi di proprietà;
- manutenzione straordinaria Qui la giurisprudenza ha preso decisioni più contraddittorie. Prevale ancora la tesi dei millesimi di proprietà, ma in modo meno netto;
- esercizio e manutenzione ordinaria in proporzione all’uso che ciascuno fa dell’impianto (le regole prevalenti sono indicativamente elencate nella tabella qui sotto).

Quando il palazzo è di notevoli dimensioni, o quando si è di fronte a un complesso supercondominiale (più palazzi o più villette), la ripartizione della spesa deve tener conto dei condomini serviti dall’impianto, anche quando si tratti di nuova installazione, adeguamento alkle norme o manutenzione straordinaria. Pertanto se vi sono più scale, le spese l’ascensore che ne serve una sola sono ripartite solo tra gli abitanti di quella scala(eventualmente in base ai millesimi di proprietà riparametrati per escludere i non serviti) e quando una fognatura serve, ad esempio, solo tre appartamenti, solo i loro proprietari pagheranno per una riparazione.

In caso di installazione di un impianto del tutto nuovo, anche chi ha votato a favore può esimersi dal partecipare alla spesa, rifiutandosi di essere collegato. In seguito può cambiare idea, connettersi e pagare la sua quota di spese di installazione rivalutata all’indice del costo della vita e/o dei materiali.

Spese di esercizio e manutenzione ordinaria: le ripartizioni consigliabili

* La percentuale in base ai millesimi di proprietà tende a crescere quanto più il condominio è di limitate proporzioni.
Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamministratori