Impianti in condominio e delibere

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Articolo per Il Sole 24 ore

Condominio - impianti in genere
Condominio - ascensori
Risparmio energetico - energie alternative Un impianto è cosa comune di quelli per cui è stato installato. Se il regolamento contrattuale lo consente, il distacco dall’impianto di un utilizzatore è possibile a patto di non danneggiare gli altri che se ne servono e a patto di continuare a contribuire alle spese di conservazione dell’impianto stesso.
Gli impianti in un condominio sono di tre tipi:

1) impianti singoli;
2) impianti in comunione a solo un gruppo di condomini;
3) impianti in comunione a tutti i condomini.

Niente vieta infatti che un impianto sia utile solo ad alcuni condomini oppure anche solo a un singolo proprietario. Pensiamo alla differenza che esiste tra una camino singolo, che serve una sola caldaia e una canna fumaria collettiva, che aspira fumi e odori dalle cucine a gas poste su diversi piani. Poiché un impianto può essere utile solo ad alcuni condomini oppure anche un solo singolo proprietario, la legge e la giurisprudenza hanno messo a punto alcune regole, il cui valore dipende innanzitutto dalla logica e solo in seconda battuta da principi astratti. Eccole:
L’installazione di un nuovo impianto, a patto che il lavoro non danneggi altri condomini, può essere decisa anche da una minoranza, quella dei condomini che se ne servono (al limite anche uno solo).

Le spese che riguardano un impianto (installazione, manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, consumi) sono sostenute solo da chi se ne serve.

Se le caratteristiche dell’impianto lo permettono, ciascun condomino ha diritto di allacciarsi all’impianto stesso, anche se in un primo tempo si era rifiutato di contribuire alle spese di installazione o aveva votato contro l’installazione stessa. Naturalmente il condomino che intende allacciarsi pagherà la sua quota di costi di installazione (opportunamente rivalutati) e le spese di esercizio.
L’allacciamento successivo è quindi limitato da criteri tecnici. Se, per esempio, solo 10 condomini su 30 hanno deciso di installare una caldaia centralizzata, e la caldaia ha una potenza limitata, non sarà possibile agli altri 20 cambiare idea un anno dopo. In tal caso, infatti, la caldaia centralizzata esistente sarà stata acquistata e tarata con il preciso scopo di servire solo 10 appartamenti. Non è possibile quindi che triplichi da un giorno all’altro la cubatura riscaldata.

Antenne televisive. L'installazione di una normale antenna centralizzata, quando ne esistano già di singole, va considerata come un'innovazione per rendere per l'uso più comodo delle cose comuni. Pertanto occorre in prima e seconda convocazione dell'assemblea, una maggioranza pari a metà più uno dei condomini e due terzi dei millesimi condominiali.

La legge n. 66 del 20 marzo 2001, nell'articolo 2-bis, comma 13, offre però una particolare tutela per le paraboliche: stabilisce infatti che le opere di installazione di nuovi impianti di radiodiffusione via satellite sono"innovazioni necessarie". Pertanto, per decidere una nuova installazione, basta l'assenso della maggioranza dei partecipanti all'assemblea, che rappresenti almeno un terzo dei condomini con almeno un terzo delle quote.

44Ascensore Esiste grande confusione sulle maggioranze necessarie per una nuova installazione. Vediamo come ha risolto il problema la giurisprudenza maggioritaria. Va innanzitutto premesso che non sempre l'ascensore si può installare, anche se lo spazio tecnicamente indispensabile ci sarebbe. Non si può farlo quando l’installazione sia contraria ai regolamenti edilizi o alle leggi urbanistiche e quando si ledano, gravemente però, i diritti di altri condòmini (anche uno solo). Per esempio quando si occupi l’androne in modo da rendere obiettivamente difficoltoso il passaggio.

Anche un solo condomino può installare l'ascensore, naturalmente a sue spese. Gli altri non potranno opporsi a patto che non si alteri la destinazione d’uso della cosa comune; non si impedisca agli altri condòmini l’uso delle cose comuni; non vi sia espresso divieto nel regolamento condominiale, non si metta in pericolo il decoro o la stabilità del fabbricato.

Se l’installazione è decisa dall’assemblea, è considerata un innovazione gravosa. La norma generale dice che l’assemblea dei condòmini, sia in prima che in seconda convocazione, deve approvarla con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini e di due terzi dei millesimi di proprietà.

La legge 13/89 sull’eliminazione delle barriere architettoniche permette però una riduzione del quorum assembleare, quando il condominio è frequentabile da un portatore di handicap (cioè, praticamente, sempre). Allora la maggioranza necessaria si abbassa, ma solo in seconda convocazione dell’assemblea, a metà più uno degli intervenuti in assemblea che possiedano un terzo del valore dell’edificio. L’ascensore, per essere giudicato accessibile agli handicappati, deve avere tutte le caratteristiche previste dalle norme tecniche in materia. Primo tra tutti il Decreto Ministeriale dei Lavori Pubblici 4 giugno 1989 n. 236, che stabilisce criteri di larghezza delle porte aperte, di dimensioni della cabina, di ampiezza dei pianerottoli antistanti, di posizione delle bottoniere, di tempi di apertura e chiusura delle porte automatiche e così via (le elenchiamo più avanti, nella parte dedicata agli impianti). Le norme locali possono poi intervenire chiedendo parametri più rigidi.

Riscaldamento. La conversione da gasolio a metano, se comporta, come accade quasi sempre, opere abbastanza importanti (per esempio sostituzione sia della caldaia che del bruciatore, adeguamento dei locali che li ospitano, intubamento degli scarichi dei fumi) è quantomeno un’opera di riparazione straordinaria E’ quindi previsto l’assenso della maggioranza degli intervenuti e la maggioranza dei millesimi.

La conversione da centralizzato ad autonomo, solo se decisa dal condomino come una serie di interventi coordinati che valgono per tutti i condomini, e si possa dimostrare che se ne ricava un risparmio energetico, è determinabile con delibera a semplice maggioranza dei millesimi. La trasformazione di un centralizzato tradizionale in contabilizzato (con possibilità di regolare la temperatura o spegnere il riscaldamento nel singolo appartamento) è ancor più agevolata: le maggioranze sono le stesse (quella dei millesimi), ma non è necessaria la relazione tecnica che provi il conseguito risparmio.