L'esecuzione degli sfratti


Pubblicazione

Articolo per Il Sole 24 ore


Locazioni in genere
Locazioni in genere Locazioni - sfratti
Locazioni - sfratti
A norma dell’articolo 56 Legge 392/78 e dell’articolo 608 Codice di procedura Civile, il Tribunale - con il provvedimento che dispone il rilascio dei locali occupati dal conduttore - fissa una data per l’inizio dell’esecuzione. Tuttavia spesso non può darsi corso all’esecuzione effettiva dello sloggio, per effetto di disposizioni legislative, intese a sospenderne l’esecuzione: si veda l’ultimo blocco degli sfratti per finita locazione, di cui alla Legge 9/2007. In un contesto di continue proroghe legislative - il rito delle proroghe dura ininterrottamente dalla fine della guerra – non può stupire che l’art. 6, primo comma di una legge liberalizzatrice, quale è la Legge 431/98, abbia disposto una sospensione generalizzata degli sfratti, per un periodo di 180 giorni dalla data della entrata in vigore della legge. E’ però assai singolare che la richiamata Legge 431/98 - oltre alla sospensione di 180 giorni di cui si è detto - abbia previsto anche la possibilità, per il conduttore, di chiedere una ulteriore proroga dello sfratto, con nuova fissazione della data di esecuzione, entro un termine rispettivamente di sei mesi o di diciotto mesi. L’articolo 6, commi 4 e 5, Legge 431/98 dispone infatti che “per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo la data di entrata in vigore della presente legge, il conduttore può chiedere una sola volta, con istanza rivolta al Pretore competente (ora Giudice Unico) che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione entro un termine di sei mesi, salvi i casi di cui al comma 5……Il differimento del termine dell’esecuzione di cui ai commi 3 e 4 può essere fissato sino ad un massimo di 18 mesi, nei casi in cui il conduttore abbia compiuto 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale e assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio”.

Rispetto al richiamato articolo 6, commi 4 e 5, Legge 431/98, la giurisprudenza ha subito dato avvio ad una interpretazione estensiva della norma, ritenendo che quest’ultima dovesse trovare applicazione anche in regime ordinario e non solo in regime transitorio, sicché sarebbe operante, in presenza di un qualunque provvedimento di rilascio. Solo successivamente, alla stregua di un’interpretazione più consona alla “ratio” della Legge 431/98 e al dettato costituzionale, la norma è stata ritenuta transitoria, nel senso che essa poteva operare solo rispetto ai provvedimenti di rilascio emessi nei Comuni ad alta tensione abitativa e limitatamente al periodo di sospensione degli sfratti per 180 giorni, dalla entrata in vigore della Legge. Quest’ultima interpretazione della norma è finalmente divenuta pacifica, a seguito della sentenza della Corte Costituzionale 9 novembre 2000, numero 482, secondo cui “l’articolo 6 che disciplina il rilascio degli immobili, si caratterizza per la limitazione temporale e spaziale dei suoi effetti, poiché contiene disposizioni evidentemente volte a regolare e a definire situazioni sorte nel vigore delle precedenti normative”.

In questo senso si era peraltro già orientata la prevalente giurisprudenza di merito, secondo cui “il regime di proroga stabilito dall’articolo 6, Legge 431/98 ha efficacia temporanea, limitatamente ai soli titoli esecutivi di rilascio per finita locazione, emessi per contratti sottoposti alla disciplina previgente (Legge 392/78 e Legge 359/1992), cui corrisponde un ambito di applicazione limitato territorialmente sulla base dell’indicazione di cui al comma 1 della norma (Comuni ad alta tensione abitativa)” (Tribunale di Vicenza 5 febbraio 2001). Nello stesso senso, il Tribunale di Mantova 15 dicembre 2000, aveva puntualizzato che “la norma di cui all’articolo 6, Legge 431/98 regola, in via transitoria, l’esecuzione degli sfratti unicamente nei Comuni ad alta tensione abitativa e limitatamente ai provvedimenti di rilascio emessi entro il termine del periodo (di 180 giorni dall’entrata in vigore della Legge 431/98) di sospensione delle esecuzioni stabilite dall’articolo 6, comma 1, Legge citata”.

Successivamente, la tesi della transitorietà del richiamato articolo 6 Legge 431/98 ha trovato la sua definitiva conferma nelle modifiche apportate dal Legislatore, all’articolo 56 Legge 392/78 - ad opera dell’articolo 7 bis del Decreto Legge 13 settembre 2004, numero 240, convertito nella Legge 269/2004 – per il quale “con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data di esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento”. Non solo. Il terzo comma della stessa Legge così recita: “qualunque forma abbia il provvedimento di rilascio, il locatore e il conduttore possono in qualsiasi momento e limitatamente alla data fissata per l’esecuzione proporre al Tribunale, in composizione collegiale, l’opposizione di cui all’articolo 6, comma 4, Legge 431/98”. Il che ha significato l’introduzione di un rimedio tipico – sia per il locatore che per il conduttore – contro qualunque provvedimento di rilascio (tale rimedio sarebbe stato del tutto superfluo, ove fosse ritenuto operante l’articolo 6, commi 4 e 5, Legge 431/98).

In tema, il Tribunale di Milano, 7 novembre 2005, numero 12323, ha chiarito che “nell’ambito delle complesse difficoltà della transizione dal precedente regime vincolistico, al nuovo regime di liberalizzazione controllata del settore delle locazioni a fini abitativi (cfr. relazione alla Camera dei Deputati sulla Legge 431/98), il Legislatore ha infatti utilizzato – nelle aree urbane definite ad alta tensione abitativa – strumenti a carattere temporaneo, quale la sospensione dell’esecuzione disciplinata dal comma 1 e la rifissazione della data di esecuzione prevista dai commi IV e V successivi, volti a stemperare nel tempo gli effetti altrimenti traumatici dell’introduzione del nuovo assetto delle locazioni abitative. Il carattere transitorio della disciplina della rifissazione della data di esecuzione del rilascio prevista dall’articolo 6, comma IV, viene obiettivamente confermata dalla modifica apportata dal Legislatore con Decreto Legge 240/2004 (convertito nella Legge 269/2004), al dettato dell’articolo 56 Legge 392/78, essendo stato introdotto al terzo comma uno strumento generale di opposizione alla data di esecuzione dello sfratto, utilizzabile dalla parte interessata (locatore o conduttore), in qualsiasi momento. Alla non più vigente disciplina dei commi quarto e primo dell’art. 6, Legge 431/98 è stata, dunque sostituita una nuova previsione che consente alle parti di chiedere la modifica della data originariamente fissata per l’esecuzione; ma atteso il definitivo superamento del dettato dell’articolo 6 in materia di rifissazione, l’arco temporale nell’ambito del quale il Giudice può collocare la data di esecuzione resta esclusivamente quello previsto dall’articolo 56, comma I, Legge 392/78: vale a dire, sei mesi dalla data del provvedimento, ovvero dodici mesi in casi eccezionali. Diversamente opinando, si otterrebbe di duplicare irragionevolmente i mezzi con i quali viene chiesto al Giudice il riesame della fattispecie concreta in vista del bilanciamento dei contrapposti interessi del locatore e del conduttore e si istituirebbe un meccanismo di potenziale ampliamento del differimento dell’esecuzione incompatibile con la ratio stessa della Legge 431/98”. E, dunque, l’unica disciplina attualmente vigente, in tema di esecuzione degli sfratti per finita locazione, è quella dettata dall’articolo 56 legge 392/78, sicché non vi è più spazio per l’applicazione dell’articolo 6 Legge 431/98.

D’altra parte, il novellato articolo 56, comma 1, Legge 392/78 impone ora al Giudice l’emissione di un provvedimento motivato, passibile di gravame da parte sia del locatore che del conduttore, mediante l’opposizione di cui al terzo comma del richiamato articolo 56 Legge 392/78 (Tribunale di Genova, 5 febbraio 2006).

Matteo Rezzonico

IL BLOCCO DEGLI SFRATTI

La Legge 8 febbraio 2007, numero 9 ha introdotto l’ennesimo blocco degli sfratti per finita locazione – dal 15 febbraio 2007 al 15 ottobre 2007 - con esclusione di quelli per morosità. Tale blocco opera nei Comuni ad alta tensione abitativa e in quelli con essi confinanti, di cui alla delibera CIPE numero 87103 del 13 novembre 2003. Hanno in particolare diritto, alla sospensione dello sfratto, i conduttori che siano soggetti a procedure esecutive di sfratto per finita locazione e che abbiano un reddito annuo lordo del proprio nucleo familiare inferiore a 27.000 Euro; che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66%, purchè non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche ai conduttori che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico.

La sussistenza dei requisiti per ottenere la sospensione é autocertificata dal conduttore, che deve presentare apposita istanza alla Cancelleria del Tribunale territorialmente competente. Il locatore può peraltro interporre opposizione al Tribunale, laddove sia in grado di provare che i dati autocertificati dal conduttore non sono veritieri e che quest’ultimo non ha diritto alla sospensione (articolo 1, comma 2, Legge 9/2007). Durante il periodo di sospensione dell’esecuzione, il conduttore è tenuto a corrispondere al locatore una maggiorazione del canone del 20% (articolo 1, comma 5, Legge 9/2007), fermo restando che il conduttore può decadere dal beneficio della sospensione, ove diventi moroso nel pagamento dei canoni e delle spese (articolo 1, comma 4, Legge 9/2007). A tenore dell’articolo 1, comma 6, Legge 9/2007, la sospensione non opera peraltro “in danno del locatore che dimostri, nelle forme di cui al comma 2, secondo periodo, di trovarsi nelle condizioni richieste per ottenere la sospensione medesima o nelle condizioni di necessità sopraggiunta della abitazione”.



RIFERIMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZIALI

Legge 9 dicembre 1998, numero 431;
Legge 27 luglio 1978, numero 392;
Legge 8 agosto 1992, numero 359;
Decreto Legge 13 settembre 2004, numero 240;
Codice di Procedura Civile;
Codice Civile;
Legge 8 febbraio 2007, numero 9;
Delibera Cipe 13 novembre 2003, numero 87103;
sentenza Corte Costituzionale 9 novembre 2000, numero 482;
sentenza Tribunale di Mantova, 15 dicembre 2000;
sentenza Tribunale di Vicenza 5 febbraio 2001;
sentenza Tribunale di Milano 14 novembre 2005, numero 12323;
sentenza Tribunale di Genova, 5 febbraio 2006.