AFFITTO DI AZIENDA: RIPARTIZIONE DEGLI ONERI


Locazioni non abitative
Locazioni non abitative
LIBERAMENTE DETERMINABILI DALLE PARTI I CRITERI DELLE LOCAZIONI D’AZIENDA.
Nell’affitto di azienda, analogamente a quanto avviene nelle locazioni cosiddette commerciali, ma diversamente da quanto è previsto in quelle abitative, le parti possono pattuire liberamente la ripartizione degli oneri di manutenzione dell’immobile. La disposizione di cui all’art. 1621 c.c., dettata in materia di affitto, in sintonia con quanto previsto più in generale dagli articoli 1575 e 1576 c.c., nel conferire al locatore le riparazione di maggiore rilevanza, può infatti essere derogata dalle parti nel contratto. Così Cassazione sentenza 7574 27 marzo 2020.
Il caso concreto. Nella specie la società proprietaria di un immobile aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento dei canoni dovuti da un’altra società a titolo di affitto di un immobile a uso alberghiero. Nel contestare il provvedimento monitorio la società aveva però opposto in compensazione le spese sostenute per una serie di riparazioni che era stata costretta ad eseguire sull’immobile. Secondo la società opponente i predetti interventi avrebbero dovuto essere effettuati dalla società locatrice e di conseguenza i relativi costi avrebbero dovuto essere scomputati dai canoni richiesti. Il Tribunale aveva accolto l’opposizione e, nel revocare il decreto ingiuntivo, aveva dichiarato che la conduttrice nulla più doveva alla locatrice a titolo di canoni di affitto per il periodo temporale preso in considerazione. La sentenza era stata però appellata e i giudici di secondo grado avevano ribaltato il verdetto, condannando la società conduttrice alle spese di giudizio di entrambi i procedimenti giudiziari. Quest’ultima aveva quindi deciso di ricorrere in Cassazione.
Il principio. La disposizione di cui all’art. 1621 c.c., secondo cui il locatore è tenuto a effettuare durante l’affitto le riparazioni straordinarie, mentre le altre sono a carico dell’affittuario, ha carattere meramente dispositivo e può essere derogata convenzionalmente: quindi anche se nella struttura normale dei contratti di affitto (e, per analogia, anche di quelli di locazione a uso non abitativo) i costi di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore, le parti possono stabilire altrimenti con una espressa previsione in senso contrario.