SUCCESSIONE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

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Locazioni in genere
Locazioni in genere
Chi compra l’immobile locato è terzo rispetto a diritti e obblighi già perfezionatisi ed esauritisi
di Matteo Rezzonico

Capita spesso che nei contratti di locazione si sostituisca al primo locatore firmatario del contratto, un secondo proprietario che abbia acquistato il bene immobile. In questo caso il rapporto di locazione si divide in due distinti periodi, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di chi, in ognuno dei due periodi, abbia la qualità di locatore.

Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato - pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto - deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. Ciò è quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Milano 12 ottobre 2021 numero 8258 , che ha ulteriormente chiarito che il principio di cui sopra non vale per gli effetti permanenti del rapporto, cioè per quegli effetti che non si siano già esauriti prima dell'acquisto.

In tale contesto l'acquirente di un immobile locato (avente causa dal precedente locatore) subentra nel contratto a norma degli articoli 1599 e 1602 del Codice Civile nei confronti dell'inquilino per tutti i diritti e gli obblighi che sono inerenti alla prosecuzione del contratto di locazione, come per esempio quello di mantenere l'immobile in buono stato di manutenzione. Deve invece considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto.

L'acquirente è dunque legittimato passivo della pretesa risarcitoria del conduttore per i danni cagionati da vizi della cosa locata, anche se preesistenti alla data dell'acquisto, quando i danni si siano verificati in epoca successiva a tale data. In caso contrario la pretesa risarcitoria deve essere rivolta al precedente proprietario.

Il caso
Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano, un inquilino ha chiamato in causa la società proprietaria dell'immobile contestando l'inadempimento rispetto agli obblighi di manutenzione dell'appartamento e chiedendo il risarcimento dei danni oltre alla sostituzione dell'appartamento, salvo l'eliminazione di tutti i vizi che hanno reso difficile la permanenza. L'inquilino ha in particolare dedotto: di aver sottoscritto nel 1993 con l'Istituto Autonomo Case Popolare un contratto ad uso abitativo di un immobile; che da diversi anni e quantomeno dal 2010/2011 l'immobile è al di sotto della “soglia minima di accettabilità” come verificato anche da un sopralluogo dell'Asl che lo ha ritenuto antigienico (il bagno è interessato da croniche infiltrazioni e muffe, rigonfiamenti e distacchi del muro; il pavimento, l'intonaco ed i serramenti della cucina sono in analoghe condizioni di degrado; la camera da letto è inabitabile perché la parete esterna lascia entrare il freddo d'inverno e il caldo d'estate, con la conseguenza che l'inquilino è costretto a dormire nel soggiorno).

L'inquilino ha pertanto chiesto – oltre al rispetto dell'obbligo di mantenere l'immobile in buone condizioni (articolo 1575 del Codice Civile) - il risarcimento del danno alla salute quantificato in Euro 1000,00 per anno e così complessivamente Euro 10.000,00 nonché quelle per il rimborso del riscaldamento quantificato in Euro 400,00 annuali in media.In giudizio la società proprietaria - dopo aver precisato di essere subentrata al precedente proprietario solo nel 2014 - ha chiesto di respingere tutte le domande e ha chiesto il pagamento degli affitti arretrati, evidenziando che la responsabilità per lo stato dell'immobile è principalmente dell'inquilino, che ha omesso la manutenzione ordinaria prevista dall'articolo 1576 del Codice Civile.

La società ha rivendicato particolarmente il diritto al rimborso delle spese di riscaldamento, essendo l'immobile perfettamente riscaldato. Quanto alla domanda di risarcimento dell'inquilino, il locatore ha tra l'altro puntualizzato che non risulta dimostrato il nesso di causalità tra lo stato dell'immobile e la patologia lamentata dal conduttore (“allergia”). In via subordinata la società proprietaria ha infine eccepito in compensazione il proprio credito per canoni di locazione e spese non pagate.

La decisione
Tralasciando le eccezioni preliminari, il Tribunale di Milano sulla scorta degli accertamenti espletati nel procedimento di ATP che ha preceduto il giudizio ha ribadito che le murature, gli intonaci, i pavimenti e i serramenti versano in pessime condizioni di manutenzione; il riscaldamento centralizzato è funzionante al 50% e non risultano effettuati interventi manutentivi sui serramenti in generale e sull'intero immobile sia ordinari che straordinari. Le attuali condizioni dell'immobile, dipendono in parte da mancata manutenzione ordinaria da parte del conduttore da oltre 10 anni (esemplificativamente: cattiva tinteggiatura delle pareti interne e dei soffitti; mancata verniciatura di cinque finestre; omessa manutenzione di impianti) e in parte da mancati interventi straordinari del locatore in relazione per esempio alla realizzazione del cappotto termico sulla parete esterna e alla revisione dei caloriferi ed ha stimato il costo delle opere a carico del conduttore in Euro 4.135,72 oltre Iva e di quella a carico della locatrice in Euro 2.990,00 oltre Iva.

Se non che il principio stabilito in materia di locazione dall'articolo 1602 del Codice Civile - che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione - esclude che il fenomeno successorio previsto dall'articolo 1599 del Codice Civile in relazione al trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta invece che il rapporto di locazione venga a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo aveva la qualità di locatore.

Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato pur subentrando in tutti i diritti e in tutti gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti e agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. Sul tema il Tribunale di Milano ha richiamato - a costituire precedenti consolidati - le pronunce della Cassazione 14 agosto 2014 numero 17986; 5 agosto 2004 numero 15021; 2 dicembre 2004 numero 22669; 19 giugno 2001 numero 8329 e 12 gennaio 1991 numero 254. Vale tuttavia evidenziare che tali princìpi non riguardano i cosiddetti effetti permanenti del rapporto che non si siano già esauriti prima dell'acquisto. Conseguentemente l'acquirente di un immobile locato - avente causa dal precedente locatore - è parte del rapporto giuridico nei confronti del conduttore per tutti i diritti e gli obblighi correlativi che sono inerenti alla prosecuzione del contratto di locazione, mentre è “terzo” (cioè estraneo) rispetto ai diritti e agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi sia a favore sia a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. In tale contesto – continua il Tribunale di Milano - l'acquirente è legittimato passivo rispetto alla pretesa risarcitoria del conduttore per i danni cagionati da vizi della cosa locata, (anche se preesistenti alla data dell'acquisto), quando i danni si siano verificati in epoca successiva a tale data, mentre in caso contrario la pretesa risarcitoria deve essere rivolta al precedente locatore.

Nella specie sussistono sia l'inadempimento del locatore di mantenere l'immobile in condizioni idonee all'uso abitativo; sia l'inadempimento dell'inquilino al pagamento degli affitti e allo svolgimento della manutenzione ordinaria.Si tratta dunque di stabilire le misure in cui incide reciprocamente l'inadempimento di ciascuna delle due parti.In conclusione, la domanda dell'inquilino - pur in presenza di un inadempimento del locatore all'obbligo di mantenere l'immobile in buone condizioni - è risultata priva di fondamento, in assenza di prova dei danni lamentati e del nesso di causalità. Tanto più che l'inquilino stesso è risultato inadempiente rispetto all'obbligo di pagamento (sospeso integralmente) e di manutenzione di sua competenza, giustificando così l'eccezione di inadempimento del locatore.