Comunione tra coniugi e acquisto di un immobile

Pubblicazione

Articolo per La Stampa

Diritto di famiglia Comunione fa rima con confusione. Un detto che vale quando sono in ballo i rapporti patrimoniali tra moglie e marito che siano, appunto, in comunione legale di beni. Uno tra i tanti esempi è l’acquisto di un immobile. Rispondere, infatti, “di chi è l’immobile?” non è sempre semplice.

Regole base. Se uno dei due coniugi acquista un immobile, utilizzando il patrimonio famigliare e senza informare l’altro, il patner può decidere di fare annullare la compravendita dal tribunale. Ha tempo un anno, che decorre dalla data in cui è venuto a conoscenza dell’acquisto e comunque dalla data in cui il rogito è stato trascritto nei registri immobiliari. Nel frattempo, il rogito resta valido.

Se la compravendita non viene annullata in tempo, oppure uno dei due coniugi ha intestato a sé l’immobile senza che l’altro abbia avuto nulla a che ridire, l’immobile stesso entra comunque a far parte della comunione legale.

L’acquisto per surrogazione. L’acquisto della casa potrebbe però anche essere fatto con beni personali di uno dei due coniugi: in tal caso l’immobile apparterrà solo a lui. Anche quando si è in comunione, infatti, possono esistere dei beni individuali. Per esempio tutti quelli che si possedevano prima del matrimonio. Oppure quelli ereditati o avuti in dono, sia prima, che dopo il matrimonio. E poi i beni per l’esercizio della propria professione (per esempio, un immobile industriale o un macchinario). E, infine, quelli strettamente personali (per esempio un gioiello). Questi beni possono consistere anche in titoli, o immobili, che vengono venduti per avere del danaro liquido con cui acquistare un altro immobile. Se, per esempio, la moglie riceve dai genitori del denaro e lo investe nell’acquisto di una casa al mare, oppure eredita da uno zio un appartamento, lo vende, e con il ricavato acquista un’altra casa, il nuovo immobile sarà solo, ed esclusivamente, suo. E’ il cosiddetto “acquisto per surrogazione”.
Dichiarazione al rogito. E’ qui che, come si dice, casca l’asino. Può essere in effetti difficile provare da dove, esattamente, vengano i soldi. Per semplificare la questione, la legge impone che, in caso di acquisto con beni individuali, al rogito siano comunque presenti entrambi i coniugi. Nell’atto verrà inserita una dichiarazione in cui uno dei due specificherà che non diviene proprietario e chiarisce con esattezza da dove viene il denaro che ha utilizzato l’altro per comprare.

Complicazioni. Tutto chiaro quindi? Magari… La Cassazione ha infatti sottolineato che la dichiarazione nel rogito, pur avendo senz’altro rilievo, non basta a garantire che l’immobile non entri a far parte della comunione.Infatti in caso di contestazioni (e ne accadono spesso, soprattutto se prima o poi i coniugi si separano ) occorrerà comunque provare la provenienza dei soldi. Questo perché, per legge, è impossibile che un coniuge rinunci ai suoi diritti sulla comunione, nemmeno per iscritto e in un atto pubblico.

Motivi. In effetti l’esperienza insegna che può capitare di tutto. Mettiamo, per esempio, il caso di un componente della coppia che intende comprare con soldi suoi, ma che si scontra contro il rifiuto dell’altro di partecipare al rogito: se la dichiarazione fosse indispensabile, verrebbe leso un suo diritto. Ma può anche accadere il contrario; che la dichiarazione ci sia, ma non sia vera. Per esempio perché chi l’ha fatta ci sia stato costretto con pressioni anche solo psicologiche. Oppure perchéla coppia si sia messa d’accordo per intestare tutto a uno, per avere dei risparmi fiscali. Infine capita spesso che i genitori di uno dei due coniugi contribuiscano con denaro all’acquisto, ma senza fare una donazione regolare, con un atto pubblico, bensì staccando un assegno (la cosiddetta donazione “indiretta”). In tal caso, chiarisce la Cassazione (sentenze n. 15778/2000 e n. 11327/1997) è come se non fossero stati donato soldi, ma l’immobile stesso, che non farà parte della comunione dei beni.

Franco Pagani, presidente Federamministratori-Confappi