CONDUTTORE MOROSO PERCHÉ LA CALDAIA NON È A NORMA, LEGITTIMA LA CONVALIDA DI SFRATTO

Locazioni - sfratti Il proprietario di un alloggio in affitto è legittimato a chiedere e ottenere dal giudice il decreto ingiuntivo e la convalida di sfratto per morosità nei confronti dell’inquilino, che ha interrotto il pagamento del canone di locazione dopo aver scoperto che la caldaia non era a norma. È quanto deciso dal Tribunale di Milano (sentenza 12 ottobre 2016, n. 11292), che ha respinto la richiesta del conduttore di avere una riduzione del canone e, in subordine, la risoluzione del contratto o quantomeno un risarcimento per il danno subito.
Dopo essersi accorto che la caldaia autonoma non era a norma, l’inquilino ha fatto eseguire a sue spese un Accertamento tecnico preventivo,quindi ha chiesto di ridefinire i termini del contratto d'affitto e, in seconda battuta, la risoluzione del contratto, oltre a un risarcimento per i danni subiti, di cui però non è stata fornita alcuna prova. Fra l’altro, il consulente che ha eseguito l’Atp, pur riscontrando inadeguatezze dell’impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria, ha accertato che “il godimento dell’immobile non è venuto meno salvo il disagio e gli oneri economici aggiuntivi da valutare con la documentazione producibile dagli occupanti dell’alloggio”. Dinanzi al giudice, inoltre, il conduttore non ha fornito alcuna prova relativa a eventuali costi supplementari dovuti al difetto di funzionamento della caldaia. In più occasioni il proprietario dell’unità immobiliare avrebbe chiesto all’inquilino di poter controllare di persona la caldaia, ma senza mai ricevere risposta positiva.
Per tutti questi motivi, il giudice ha deciso di respingere le richieste del conduttore e, allo stesso tempo, legittimare il proprietario a chiedere lo sfratto.
La decisione si rifà a un orientamento consolidato della Cassazione (sentenza 8013/2009), secondo cui “sia la convalida di sfratto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l´efficacia del giudicato sull’esistenza del contratto di locazione, su quella del credito per il pagamento dei canoni e sull’inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell’uno o dell’altro, che non siano stati dedotti nel corso del giudizio”.