L'INSTALLAZIONE DI UNA PERGOTENDA IN CONDOMINIO

a cura dell'avvocato Matteo Rezzonico

Distanze legali e vedute La pergotenda può essere installata senza rispetto delle distanze e autorizzazione

L'installazione di una pergotenda - che costituisce un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo – non costituisce sopraelevazione a norma dell'articolo 1127 Codice civile, non realizzando nuovi volumi, né una costruzione in senso proprio. In questi termini si è espresso il Tribunale di Catania, con la sentenza 8 febbraio 2020, numero 633.

La vicenda
Un condomino, proprietario di un appartamento al piano terra, ha contestato le opere realizzate dal proprietario di una delle terrazze di copertura dell'edificio in quanto realizzate in violazione del diritto condominiale e di un patto, contenuto in un contratto di permuta, che contemplava un divieto di edificazione/costruzione sulle terrazze di copertura (i proprietari delle terrazze «….non potranno eseguire alcuna sopraelevazione, né costruzione di alcun genere…»).

L'attore contestava inoltre la mancanza delle autorizzazioni amministrative, sicchè chiedeva la rimozione delle opere realizzate (consistenti: nella realizzazione di un muretto divisorio alto 2,20 metri; di un cucinino in muratura; di una copertura di profilati scatolari di cm 5 x 7, sovrastati da una tenda retraibile; di una porta in alluminio a chiusura di una preesistente nicchia e di un impianto citofonico) con ripristino dei luoghi.

I patti contrattuali
L'atto di compravendita della terrazza su cui sono state eseguite le opere non riportava la limitazione relativa alla sopraelevazione e ad eventuali costruzioni, ma faceva riferimento, ai fini della provenienza, all'atto di permuta del terreno su cui è stato edificato il condominio. Questo atto di permuta prevede il divieto di sopraelevazione e di costruzione di cui si è detto, ma risulta stipulato solo tra due soggetti (presumibilmente il proprietario del terreno e il costruttore dell'edificio) diversi dal proprietario della terrazza.

Il fatto che l’ atto di permuta fosse stato menzionato in quello di compravendita - secondo il Tribunale di Catania - non è sufficiente a farne ritenere l'opponibilità ai proprietari della terrazza. Per il Giudice catanese infatti perché possa essere opposta a tutti i condòmini, la limitazione del diritto di sopraelevare e di costruire deve entrare a far parte del regolamento di condominio.

Opponibilità dei vincoli sulle proprietà esclusive
La sentenza 633/2020 affronta anche l'ulteriore complessa questione dell'opponibilità dei vincoli sulle proprietà esclusive, chiarendo che: le clausole predisposte dal costruttore dell'edificio che, spingendosi oltre i possibili contenuti previsti dall'articolo 1138, comma 1, Codice civile, impongano limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle singole unità immobiliari - e sempre che siano enunciate in modo chiaro ed esplicito - sono vincolanti per i successivi acquirenti delle distinte porzioni dell'edificio a due condizioni alternative:

a) che il regolamento che predispone la limitazione sia trascritto nei registri immobiliari;

b) che nel titolo di acquisto sia fatta menzione del regolamento e della limitazione, pur senza ritrascriverlo materialmente per intero, in maniera che possa ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo operato nel contratto, trattandosi comunque di integrare il contenuto di un negozio soggetto a forma scritta essenziale.

Le caratteristiche della pergotenda
In ogni caso, la domanda di ripristino dello stato dei luoghi è stata respinta. Ed infatti – a prescindere dal regolamento - la pergotenda non costituisce una costruzione in senso proprio. Per pergotenda si intende un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Tenuto conto della consistenza, delle caratteristiche costruttive e della funzione, non costituisce un'opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo e quindi non può essere definita costruzione oppure sopraelevazione.

L'opera principale non è la struttura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda (così come definita dal Consiglio di Stato, sezione VI, 27 aprile 2016, numero 1619).

Per costruzione invece si intende «qualsiasi manufatto tridimensionale comunque realizzato che comporti una ben definita occupazione del terreno e dello spazio aereo» ( Cassazione 30157/2017). Nella nozione potrebbe anche rientrare il cucinino in muratura (non il muro, che non ha consistenza tridimensionale, né la porta di chiusura della nicchia, già preesistente).